Az elmúlt tíz évben alapjaiban rajzolta át az ingatlanpiacot Borsod-Abaúj-Zemplén megye járásaiban a használt lakások árának emelkedése – derül ki a KSH 2012-es és 2023-as adatsoraiból. Míg 2012-ben a legtöbb térségben néhány millió forintért lehetett használt lakást/családi házat vásárolni, addig 2023-ra több járásban már kétszámjegyű, 10 millió forint feletti átlagárak jellemzőek. Cikkünkben a régió járásaiban tapasztaltakat összegezzük.
Miskolc: majdnem megháromszorozódó árak
A Miskolci járás bizonyult a régió egyértelmű bajnokának.
• 2012-ben a használt lakások átlagos ára 7,1 millió forint volt.
• 2023-ra ez az érték 20,4 millió forintra ugrott.
Ez 13,3 millió forintos növekedést és 187,3 százalékos emelkedést jelent, ami messze a legnagyobb ugrás a vizsgált járások között. A számok arra utalnak, hogy a megye központi városa és agglomerációja a munkaerőpiaci, szolgáltatási és oktatási központ szerepe miatt komoly vonzerőt gyakorol a vevőkre – legyen szó helyben lakókról, befektetőkről vagy vidékről beköltöző fiatalokról.
Felzárkózó középmezőny: Szikszó, Tokaj, Szerencs
A százalékos növekedés rangsora azt mutatja, hogy nem csak Miskolc lendült meg.
• A Szikszói járásban a 2012-es 2,8 millió forintos átlagár 2023-ra 7,6 millióra emelkedett. Ez 4,8 milliós növekmény és 171,4%-os áremelkedés – ezzel a térség a második legerősebb dinamikát produkálta.
• A Tokaji járásban a borvidék és a turizmus hatása is érződhet: az átlagár 4,1 millióról 10,5 millió forintra ugrott. Ez 6,4 millió forintos plusz és 156,1%-os növekedés.
• A Szerencsi járás szintén jelentőset lépett előre: 3,4 millióról 8,2 millióra nőtt az átlagár, ami 4,8 milliós emelkedést és 141,2%-os drágulást jelent.
Ezek a járások a középmezőnyből egyre inkább a „felzárkózó zónába” léptek: árszintjük még nem éri el Miskolcét, de már messze vannak a 2010-es évek elejének alacsony árszintjétől.
A 4 zempléni város és térsége
Sárospatak és Sátoraljaújhely: stabil, magas szintről növekvő piacok
A két hagyományosan erős történelmi város, Sárospatak és Sátoraljaújhely 2012-ben is viszonylag magas átlagárakkal rendelkezett, és innen léptek tovább.
• A Sárospataki járásban az átlagár 5,5 millióról 11,1 millió forintra nőtt, ami 5,6 milliós plusz és 101,8%-os emelkedés.
• A Sátoraljaújhelyi járásban 5,4 millióról 12,3 millió forintra emelkedtek az árak, 6,9 millió forintos növekménnyel és 127,8%-os drágulással.
Sárospatak stabil, folyamatosan erősödő ingatlanpiaccal rendelkezik.
A növekedés nem kiugró, hanem kiegyensúlyozott, ami arra utal, hogy a kereslet tartósan jelen van, nem szélsőséges hullámokkal, a város történelmi és kulturális szerepe (Rákóczi-vár, oktatási központ, egyetemek) értéktartóvá teszi a lakásállományt, a turizmus erősen jelen van, de nem domináns árfelhajtó, inkább stabilizáló tényező. Sárospatak nem robbanásszerűen drágult, de megbízhatóan felzárkózott, és ma a térség egyik legstabilabb piaca.
Sátoraljaújhelyi járás mutatja a legnagyobb abszolút drágulást a négy zempléni térség közül. A növekedés mögötti lehetséges tényezők lehetnek az elmúlt években erősödő fejlesztések (Zemplén Kalandpark, turisztikai beruházások), a határ menti elhelyezkedésből fakadó keresleti élénkülés, az ingatlanpiaci kínálat szűkössé válása, a fiatalabb népesség megtartása részben sikeresebb, mint a környéken. Sátoraljaújhely dinamikus felértékelődést mutat, 2023-ra a térség legdrágább járásává vált a négy közül.
A két térségben a turizmus, a határ menti forgalom, illetve a térségi központi szerep egyaránt erősítheti a keresletet. Érdekesség, hogy bár Sárospatak százalékosan „csak” duplázott, abszolút értékben így is az élmezőnyben van.
Tokaj és Szerencs – felértékelődő piacok, új lehetőségekkel
A Tokaji járás produkálta a legmagasabb százalékos áremelkedést. A drágulás hajtóerői lehetnek a Tokaji borvidék országos és nemzetközi presztízse, a jelenleg is zajló turisztikai beruházások (szállásfejlesztések, városmegújítás), a növekvő második otthon / befektetési célú vásárlások, és meg kell jegyezni, hogy a pandémia utáni „vidékre költözés” trendje is megjelent, ami kiemelten érintette a látványos természeti-turisztikai térségeket. Tokaj a korábbi középkategóriából egyértelműen felsőbb árszintre lépett, és az egyik legnagyobb jövőbeli növekedési potenciált hordozza.
Szerencs 2012-ben a legalacsonyabb kiinduló árszinttel rendelkezett a négy járás közül, de százalékosan erősen felzárkózott valamint az árszintje ma már a térség középmezőnyének felső részén található. A növekedést támogató tényezők elsősorban a közlekedési elérhetőség javulásában kereshetők (M30 és M3 térségi hatása közvetetten), számottevő Miskolc közelsége, de mégis kedvezőbb árak, a lakáskereslet élénkülése a megfizethetőbb járások irányába, és az ipari-logisztikai fejlesztések erősödése a környékén. Szerencs nem kiugró, de folyamatos felértékelődésű, stabil felzárkózó térség maradt.
Mind a négy zempléni városról és térségéről elmondható, hogy duplázott vagy annál többet növekedett 11 év alatt, a turizmus és a városi funkciók kombinációja erős árfelhajtó tényezőként hatottak, de fontos megjegyezni, hogy egyik térség sem stagnál, vagyis folyamatos keresleti jelenlét érzékelhető a lakáspiacokon.
Különbségeket is meg lehet állapítani, miszerint Sátoraljaújhely drágult a legtöbbet abszolút értékben, Tokaj százalékosan a legdinamikusabb a térségben, Sárospatak stabil, kiegyensúlyozott, értéktartó jelleget mutat, míg Szerencs a „felzárkózó” kategória mintapéldája.
A periféria lemarad: Cigánd, de részben Gönc és Encs is
A leggyengébb teljesítményt a Cigándi járás mutatja.
• 2012-ben az átlagár mindössze 1,5 millió forint volt,
• 2023-ra pedig 3,4 millió forintra emelkedett.
Ez 1,9 millió forintos növekedést és 126,7%-os emelkedést jelent. Bár a százalékos érték nem marad el drasztikusan a középmezőnytől, abszolút értelemben a cigándi járás még mindig messze a megye legolcsóbb térsége: 2023-ban is olyan árakon lehet lakást venni, amelyek a fejlettebb járások 2012-es szintjéhez állnak közel.
A Gönci és Encsi járások 2012-ben 3,6 millió forint körüli átlagárat mutattak, amely 2023-ra 8,0, illetve 7,8 millió forintra nőtt. Ez 4,4–4,2 millió forintos növekedést és 122–116,7%-os drágulást jelent. A dinamika tehát itt is jelentős, de továbbra is a középmezőny alsó felében helyezkednek el, mind árszint, mind piaci pozíció szempontjából.
Polarizálódó megyei ingatlanpiac
A vizsgált időszak egyik legfontosabb üzenete, hogy a megye ingatlanpiaca egyre inkább kettészakad.
• A legdrágább, Miskolci járásban 2023-ban 20,4 millió forint az átlagár.
• A legolcsóbb, Cigándi járásban mindössze 3,4 millió forint.
Ez több mint hatszoros különbség a két járás között. 2012-ben még jóval kisebb volt az eltérés a csúcs és a periféria között, mára viszont a fejlett, erős munkaerőpiaccal rendelkező és/vagy turisztikailag vonzó térségek jóval gyorsabban drágultak, mint a demográfiailag gyengébb, elvándorlással küzdő járások.
Mi állhat a számok mögött?
A trendek mögött több tényező húzódik:
• Országos lakáspiaci boom (2014–2019), támogatásokkal (CSOK, kedvezményes hitelek), befektetési célú vásárlásokkal.
• Urbanizáció és agglomerációs hatás: Miskolc és tágabb környezete a megye gazdasági motorja.
• Turizmus és borvidék: Tokaj és környéke, valamint Sárospatak és Sátoraljaújhely turisztikai, kulturális szerepe láthatóan beépült az árakba.
• Perifériák tartós hátránya: ahol kevés a munkahely, gyenge az elérhetőség, ott hiába emelkednek országosan az árak, a kereslet csak korlátozottan követi.
Összegzés
A KSH adatai alapján kijelenthető, hogy Északkelet-Magyarország ingatlanpiaca az elmúlt bő tíz évben látványosan átalakult. Miskolc, a megyeszékhely és néhány felzárkózó járás (Szikszó, Tokaj, Szerencs, Sátoraljaújhely) egyre inkább „magasabb ligában” játszik, míg a periférián fekvő térségek – különösen a Cigándi járás – csak részben tudták lekövetni az országos áremelkedést.
Aki ma lakásvásárláson gondolkodik a megyében, annak a számok egyértelmű üzenetet küldenek: ugyanazon a pénzen teljesen más minőségű és státuszú térségben lehet ingatlant venni, mint egy évtizeddel ezelőtt – a döntés így ma már nemcsak lakásról, hanem egyúttal életstratégiáról is szól.
(A cikkben használt fotók illusztrációk, forrásaik: Google Utcakép. Cikkünk egy ingatlanpiaci sorozat részeként jelent meg. Hamarosan újabb összeállítással jelentkezünk.)
